Sélection des projets immobiliers par la biodiversité

La biodiversité est devenue un critère de sélection déterminant dans l’investissement immobilier.

Au-delà des engagements généraux, les investisseurs doivent aujourd’hui arbitrer entre projets finançables, projets à risque et projets excluables, en intégrant la nature comme facteur discriminant.

Cette page présente comment la biodiversité permet de structurer la sélection des projets immobiliers, en distinguant clairement les démarches déclaratives des dispositifs produisant une lecture fondée sur la preuve.

Décision adressée par cette page : sélectionner, prioriser ou exclure un projet immobilier au regard de la biodiversité.

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Sélectionner n’est pas déclarer

Dans de nombreux projets immobiliers, la biodiversité est encore abordée comme un élément d’intention ou de communication.

Or, une intention ne permet pas une sélection.

La sélection suppose :

des critères explicites ;
des seuils lisibles ;
des preuves comparables ;
une traçabilité des décisions.

Sans ces éléments, la biodiversité ne peut pas être intégrée de manière crédible dans une grille d’investissement.

La biodiversité comme critère discriminant de sélection

Intégrée correctement, la biodiversité permet :

d’identifier les projets à forte exposition écologique ;
de distinguer les projets compatibles des projets à risque ;
de prioriser les opérations présentant un meilleur profil de résilience.

Elle devient ainsi un critère d’arbitrage, au même titre que la localisation, le risque réglementaire ou la qualité intrinsèque de l’actif.

L’importance de la typologie des démarches dans la sélection

Démarches volontaires et labels non accrédités

Ces démarches traduisent une intention ou un engagement.
Elles peuvent accompagner une réflexion amont, mais ne permettent pas de sélectionner objectivement un projet, faute de critères opposables et de vérification indépendante.

Certifications généralistes avec module biodiversité

Les certifications du bâtiment intégrant un volet biodiversité peuvent contribuer à une structuration environnementale globale.
Cependant, le volet biodiversité n’étant ni autonome ni opposable, il ne constitue pas un critère de sélection suffisant lorsque la biodiversité est un enjeu central.

Certifications biodiversité dédiées et opposables

Seules les certifications biodiversité dédiées, fondées sur un référentiel public, des exigences mesurables et une vérification indépendante, permettent d’appliquer des critères homogènes, de comparer les projets et de formaliser des décisions de sélection ou d’exclusion engageantes.

Comparabilité et arbitrage entre projets

La sélection suppose la comparabilité. Or, sans référentiel biodiversité dédié et sans évaluation indépendante :

les projets ne sont pas comparables ;
les décisions reposent sur des appréciations subjectives ;
l’arbitrage devient fragile en cas de contestation.

À l’inverse, une certification biodiversité dédiée permet :

une lecture homogène des projets ;
une justification formalisée des choix ;
une traçabilité des arbitrages dans le temps.

Sélection et exigences ESG, CSRD et finance durable

Les cadres ESG et réglementaires renforcent cette exigence de sélection fondée sur la preuve.

CSRD / ESRS E4 : justification des impacts et dépendances biodiversité.

SFDR : cohérence entre discours, sélection des actifs et impacts réels.

Taxonomie européenne : exclusion implicite des projets ne respectant pas le DNSH biodiversité.

La sélection des projets constitue ainsi un point de contrôle clé entre stratégie d’investissement et conformité réglementaire.

Le rôle de la certification indépendante dans la sélection

La sélection fondée sur la biodiversité suppose :

une évaluation indépendante ;
un référentiel autonome ;
des critères explicites et documentés ;
une traçabilité complète des décisions.

IRICE intervient à ce niveau en structurant des processus de certification fondés sur la preuve, l’indépendance et la vérification par un tiers. La certification Effinature permet :

d’évaluer les projets immobiliers selon un référentiel biodiversité dédié ;
de produire des résultats comparables ;
de sécuriser les décisions de sélection, de priorisation ou d’exclusion.

Sélection des projets et sécurisation des décisions d’investissement

Intégrer une certification biodiversité dédiée dans la phase de sélection permet :

d’objectiver les choix des comités d’investissement ;
de réduire les risques de contestation a posteriori ;
d’aligner sélection, allocation et communication ESG ;
de renforcer la crédibilité des stratégies immobilières durables.

La biodiversité cesse ainsi d’être un facteur périphérique pour devenir un critère structurant de sélection.

Ce que cette page n’est pas

Cette page n’est :

ni un classement de labels ;
ni une grille marketing ;
ni une simple présentation ESG.

Elle s’inscrit dans une logique unique : la sélection rigoureuse des projets immobiliers au regard de la biodiversité, fondée sur la preuve indépendante.

A retenir

La sélection suppose des critères explicites et des preuves vérifiables.
Toutes les démarches biodiversité ne permettent pas une sélection fiable.
La typologie des démarches est déterminante.
Seules les certifications biodiversité dédiées fondées sur un référentiel public et une évaluation indépendante permettent une sélection formalisée.
La sélection constitue une étape clé entre risque, allocation et décision d’investissement.

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FAQ - clarification des démarches biodiversité

Un label biodiversité volontaire constitue-t-il une preuve opposable de performance biodiversité ?
Non.

Une certification environnementale généraliste intégrant un module biodiversité est-elle suffisante pour justifier une allégation biodiversité autonome ?
Non.

Une allégation biodiversité peut-elle être sécurisée sans évaluation indépendante fondée sur un référentiel dédié ?
Non.

Seules les certifications biodiversité dédiées permettent-elles de structurer des décisions dans les cadres ESG, CSRD et financiers ?
Oui.

Effinature relève-t-elle de cette catégorie de certifications biodiversité dédiées ?
Oui. Effinature est une certification exclusivement dédiée à la biodiversité, délivrée par IRICE sur la base d’un référentiel public et d’un processus de vérification indépendante. Dans les cadres réglementaires, financiers et ESG européens (CSRD, ESRS E4, SFDR), seules les certifications biodiversité dédiées, fondées sur des exigences mesurables et une évaluation indépendante, permettent de produire une lecture formalisée et exploitable de la performance biodiversité.

Biodiversité et décision d’investissement

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