Risque biodiversité et décisions d’investissement immobilier
La biodiversité est désormais un facteur de risque structurant pour l’investissement immobilier.
Risque réglementaire, risque juridique, risque de contentieux, risque de dévalorisation des actifs : ces dimensions convergent et exposent directement les porteurs de projets, les investisseurs et les financeurs.
Risque réglementaire, risque juridique, risque de contentieux, risque de dévalorisation des actifs : ces dimensions convergent et exposent directement les porteurs de projets, les investisseurs et les financeurs.
Cette page présente comment le risque biodiversité se forme, comment il est évalué et comment il peut être sécurisé, dans un cadre compatible avec les exigences financières, réglementaires et ESG applicables à l’immobilier.
Décision adressée par cette page : intégrer, qualifier et sécuriser le risque biodiversité dans une décision d’investissement immobilier.
Toutes les démarches biodiversité ne se valent pas
Lorsque la biodiversité est mobilisée dans un dossier d’investissement, un appel d’offres, un reporting ESG ou une communication financière, elle entre immédiatement dans le champ du risque.
Le niveau de risque associé dépend directement du type de démarche biodiversité utilisée.
Or, ces démarches sont souvent regroupées sous une même appellation, alors qu’elles ne poursuivent pas les mêmes objectifs et n’offrent pas la même portée en matière de preuve, de traçabilité et de responsabilité.
Or, ces démarches sont souvent regroupées sous une même appellation, alors qu’elles ne poursuivent pas les mêmes objectifs et n’offrent pas la même portée en matière de preuve, de traçabilité et de responsabilité.
On distingue ainsi :
- des démarches d’engagement volontaire ou pédagogique ;
- des certifications généralistes intégrant un volet biodiversité non autonome ;
- des certifications biodiversité dédiées, fondées sur une vérification indépendante et accréditée.
Le risque biodiversité : un risque multidimensionnel pour l’immobilier
Dans le secteur immobilier, le risque biodiversité ne se limite plus à une question environnementale.
Il recouvre plusieurs dimensions directement liées à la performance et à la sécurité des investissements.
Risque réglementaire
Les cadres européens et nationaux imposent une démonstration explicite des impacts, risques et dépendances liés à la biodiversité :
Il recouvre plusieurs dimensions directement liées à la performance et à la sécurité des investissements.
Risque réglementaire
Les cadres européens et nationaux imposent une démonstration explicite des impacts, risques et dépendances liés à la biodiversité :
- CSRD et norme ESRS E4 ;
- principe DNSH dans la taxonomie européenne ;
- cohérence entre déclarations, pratiques et preuves mobilisées.
Risque juridique et contentieux
Les projets immobiliers intégrant des allégations biodiversité sont exposés à :
- des recours administratifs ou associatifs ;
- des contestations en phase d’instruction ou d’exploitation ;
- des mises en cause liées aux communications environnementales.
Risque physique et territorial
La biodiversité conditionne directement :
- la fonctionnalité écologique des sites ;
- la disponibilité des services écosystémiques ;
- les contraintes d’usage, d’exploitation et d’évolution des actifs.
Risque de valorisation des actifs
À moyen et long terme, une mauvaise gestion du risque biodiversité peut entraîner :
- une perte d’attractivité territoriale ;
- une dégradation de la liquidité des actifs ;
- des décotes anticipées liées à la pression réglementaire et sociétale.
Ce que demandent réellement les cadres financiers et ESG
Les cadres réglementaires et financiers convergent vers une exigence commune : la démonstration du risque par des éléments probants.
CSRD / ESRS
Identification et justification des impacts, risques et dépendances biodiversité.
SFDR
Transparence sur les impacts négatifs significatifs liés à la nature.
Taxonomie européenne
Démonstration du respect du DNSH biodiversité.
TNFD
Analyse des risques nature affectant la performance financière.
Ces cadres ne se satisfont pas d’une déclaration ou d’un engagement volontaire.
Ils supposent des preuves mesurables, auditables et traçables.
Le rôle déterminant de la typologie des démarches biodiversité
Le risque biodiversité est directement lié au régime normatif de la démarche mobilisée.
Démarches volontaires et labels privés non accrédités
Ces démarches relèvent d’une logique d’engagement, de sensibilisation ou d’animation de bonnes pratiques.
Elles ne constituent pas des dispositifs de preuve et n’ont aucune valeur opposable dans un cadre réglementaire, financier ou contractuel.
Elles ne constituent pas des dispositifs de preuve et n’ont aucune valeur opposable dans un cadre réglementaire, financier ou contractuel.
Certifications généralistes avec module biodiversité
Les certifications du bâtiment accréditées sur un périmètre généraliste peuvent intégrer un volet biodiversité.
Toutefois, ce volet ne constitue pas une certification biodiversité autonome et ne permet pas de produire une preuve dédiée en cas de contrôle ciblé sur la biodiversité.
Toutefois, ce volet ne constitue pas une certification biodiversité autonome et ne permet pas de produire une preuve dédiée en cas de contrôle ciblé sur la biodiversité.
Certifications biodiversité dédiées et opposables
Seules les certifications exclusivement dédiées à la biodiversité, évaluées par un organisme indépendant accrédité ISO/IEC 17065 pour ce périmètre spécifique, permettent de produire une preuve juridiquement opposable en matière de performance biodiversité. Ce sont aujourd’hui les seules démarches mobilisables pour sécuriser une décision financière, réglementaire ou contractuelle fondée sur la biodiversité.
Le point aveugle du marché : la preuve au niveau projet
Les cadres financiers sont majoritairement conçus à l’échelle :
- des entreprises,
- des portefeuilles,
- des stratégies globales.
VISION & ENJEUX FINANCIERS
Le rôle d’un organisme certificateur indépendant dans la gestion du risque
La gestion du risque biodiversité suppose :
- une évaluation indépendante ;
- un référentiel autonome ;
- des critères explicites ;
- des preuves mesurables, reproductibles et vérifiables ;
- une traçabilité complète des décisions.
La certification Effinature permet :
- d’objectiver les enjeux biodiversité d’un projet immobilier ;
- de qualifier les risques et les mesures associées ;
- de produire un acte de certification opposable, mobilisable en cas d’audit, de contrôle ou de contentieux.
Réduction du risque et sécurisation des décisions d’investissement
L’intégration d’une certification biodiversité dédiée permet :
- de réduire l’incertitude en phase d’investissement ;
- de sécuriser les décisions des comités ;
- d’aligner projets, reporting et communications ;
- de limiter les risques de requalification ou de green claims.
Ce que cette page n’est pas
Cette page n’est :
- ni un guide réglementaire ;
- ni une présentation de labels ;
- ni un discours promotionnel.
A retenir
- Le risque biodiversité est désormais un risque financier.
- Il dépend directement du type de démarche mobilisée.
- Les cadres réglementaires exigent des preuves, pas des intentions.
- Seules les certifications biodiversité dédiées et accréditées permettent de sécuriser les décisions.
- La gestion du risque commence au niveau du projet immobilier.