Directive 2024/825, article 35, CSRD ESRS E4, SFDR, Taxonomie : cartographie des obligations biodiversité pour l'immobilier en 2026 et ce que la certification accréditée couvre.
En 2026, trois textes s'appliquent à la biodiversité dans l'immobilier : la Directive européenne 2024/825 sur les allégations environnementales en septembre, l'article 35 de la Loi Climat et Résilience sur les marchés publics en août, et les premières obligations de reporting CSRD ESRS E4. Ce guide cartographie l'ensemble des obligations et indique, pour chacune, ce qu'une certification accréditée permet de couvrir.
Directive UE 2024/825 : allégations environnementales (27 septembre 2026)
La Directive 2024/825 interdit les allégations environnementales génériques non justifiées et l'affichage d'un label de durabilité qui ne repose ni sur un système de certification ni sur une autorité publique. Concrètement, communiquer sur la « performance biodiversité » d'un projet suppose de pouvoir la justifier sur le point revendiqué.
Ce qui change pour les promoteurs et foncières : la fin des allégations génériques, depuis le 27 septembre 2026.
Ce que la certification Effinature couvre : une allégation biodiversité vérifiée et traçable, délivrée par IRICE (Accréditation Cofrac n°5-0655 · Certification de produits, procédés et services · ISO/IEC 17065 · Portée disponible sur www.cofrac.fr).
Article 35 Loi Climat et Résilience : marchés publics (22 août 2026)
L'article 35 rend obligatoire l'intégration d'au moins un critère environnemental d'attribution dans les marchés publics. Le critère prix seul est interdit à compter du 22 août 2026. Pour les marchés de travaux et d'aménagement, la certification biodiversité offre un critère mesurable, vérifiable et juridiquement solide.
Ce qui change pour les collectivités et bailleurs sociaux : la rédaction d'un CCTP biodiversité opposable devient un enjeu juridique. Comment rédiger la clause sans risque contentieux ? En exigeant une certification délivrée par un organisme accrédité ISO/IEC 17065 sur le périmètre biodiversité : les référentiels Effinature sont publics et téléchargeables, condition nécessaire à leur recevabilité.
Ce que la certification Effinature couvre : référentiels publics, processus auditable, résultat certifié inscriptible dans un CCTP. Voir Clauses types marchés publics 2026 et Biodiversité dans un CCTP : exigence opposable.
CSRD ESRS E4 : reporting biodiversité
La norme ESRS E4 impose aux entreprises soumises à la CSRD de documenter leur impact sur la biodiversité avec des données auditables : impacts directs et indirects, dépendances, plans de transition, indicateurs de performance. Pour les foncières et les promoteurs, les données biodiversité intégrées dans le rapport de durabilité doivent provenir d'un processus vérifiable et traçable.
Ce que la certification Effinature et le BPS couvrent : Effinature produit les données actif par actif (E4-1 à E4-5), le BPS assure la consolidation à l'échelle du portefeuille. Voir Certification biodiversité et Taxonomie européenne.
SFDR Articles 8 et 9 : PAI biodiversité
La SFDR impose aux gestionnaires de fonds d'intégrer les Principal Adverse Impacts (PAI) biodiversité dans leur reporting. Pour les fonds article 8 et article 9, les données biodiversité des actifs sous-jacents doivent être consolidables et vérifiables à l'échelle du portefeuille.
Ce que le BPS couvre : scoring portefeuille, données consolidables, indicateurs PAI quantitatifs. Pour les fonds article 9, la certification Effinature apporte le niveau de preuve opposable attendu par les commissaires aux comptes.
Taxonomie verte : DNSH objectif 6
La Taxonomie européenne conditionne l'alignement d'une activité économique à la démonstration de l'absence de préjudice significatif (DNSH) sur six objectifs environnementaux. L'objectif 6 porte sur la protection de la biodiversité et des écosystèmes.
Pour un projet immobilier, démontrer le DNSH biodiversité exige une documentation auditable produite selon une méthodologie vérifiable. La certification Effinature documente la biodiversité de l'opération ; ces pièces peuvent servir à la démonstration du DNSH.
Règlement EU 2024/1991 : Restauration de la nature
Le règlement européen sur la restauration de la nature fixe des objectifs de restauration des écosystèmes à l'échelle européenne. Pour l'aménagement et les ZAC, ces objectifs se traduisent par des exigences de biodiversité fonctionnelle mesurable. Le référentiel HOR 8.1 intègre les critères de continuité écologique et de restauration des habitats dans les opérations d'aménagement.
Tableau de synthèse : quelle obligation, quel outil
| Obligation | Échéance | Qui est concerné | Outil IRICE |
|---|---|---|---|
| Directive 2024/825 | Sept. 2026 | Tous les acteurs | Certification Effinature |
| Article 35 Loi Climat | Août 2026 | Collectivités / Bailleurs | Effinature HOR/NCO/EVO |
| CSRD ESRS E4 | En cours | Grandes entreprises | BPS + Effinature |
| SFDR PAI | En cours | Fonds immobiliers | BPS |
| Taxonomie DNSH obj. 6 | En cours | Investisseurs | Effinature |
| Restauration de la nature | En cours | Aménageurs | Effinature HOR |
Les engagements territoriaux : du déclaratif à la preuve
Aux obligations s’ajoutent les engagements volontaires. À Paris, le Pacte Paris Action Climat Biodiversité, réformé en 2022, réunit des acteurs économiques autour d’un catalogue d’actions et d’un reporting déclaratif. La Région Île-de-France a adopté une stratégie régionale pour la biodiversité 2022-2030 qui appelle à des outils d’objectivation. La Stratégie nationale biodiversité, dans sa troisième édition, place l’évaluation au cœur de sa mise en œuvre sans imposer de méthode commune à l’échelle des projets. La stratégie européenne biodiversité 2030 vise la restauration des écosystèmes, y compris urbains, et la traçabilité des engagements par la CSRD, la taxonomie et la SFDR. Le maillon qui manque est partout le même : une mesure capable de relier l’intention, la mise en œuvre et l’effet sur les milieux.
Pour aller plus loin
- Pourquoi une certification accréditée est indispensable
- Quelle certification biodiversité choisir en 2026
- Accréditation environnementale : définition au sens du Règlement 765/2008
- Certification et label : comprendre les différences structurelles
- Aménageurs et ZAC : certifier la biodiversité en marché public
Questions fréquentes
Président, IRICE Certification
Accréditation Cofrac n°5-0655 · Certification de produits, procédés et services · ISO/IEC 17065 · Portée disponible sur www.cofrac.fr. Cette accréditation couvre les programmes de certification EFFINATURE et EFFINATURE HVE.