Allégations biodiversité
Directive européenne 2024/825
Cadre juridique des communications environnementales dans l'immobilier : comprendre ce qui est autorisé, responsabilités et obligations de retrait.
Repère de conformité
La directive (UE) 2024/825, dite « Empowering Consumers » (ECGT), a été adoptée le 28 février 2024. Sa transposition était due au plus tard le 27 mars 2026 ; elle s'applique depuis le 27 septembre 2026. Elle interdit notamment les allégations environnementales génériques dont la spécification ne figure pas sur le même support, l'affichage d'un label de développement durable qui ne repose ni sur un système de certification ni sur une autorité publique, et les allégations de neutralité fondées sur la compensation. L'annonceur, celui qui formule l'allégation, en répond. Sanctions : le plafond coordonné au niveau de l'Union (directive Omnibus 2019/2161) est d'au moins 4 % du chiffre d'affaires ; en droit français, l'amende pour pratique commerciale trompeuse peut être portée à 10 % du chiffre d'affaires moyen annuel ou à 50 % des dépenses engagées, et à 80 % de ces dépenses lorsque la pratique repose sur une allégation environnementale (article L. 132-2 du code de la consommation).
Le cadre juridique : directive UE 2024/825
La directive européenne 2024/825 sur les allégations environnementales redéfinit les règles de communication pour tous les secteurs, y compris l'immobilier. Son objectif : lutter contre l'écoblanchiment en interdisant les allégations génériques ou non étayées et les labels qui ne reposent sur aucun système de certification.
Principe fondamental
Depuis le 27 septembre 2026, la directive (UE) 2024/825 interdit notamment les allégations environnementales génériques dont la spécification ne figure pas sur le même support, les labels de développement durable qui ne reposent ni sur un système de certification ni sur une autorité publique, et les allégations de neutralité fondées sur la compensation. Une allégation spécifiée et étayée reste permise ; une certification délivrée en tierce partie est le moyen le plus sûr de l'étayer.
Trois niveaux de preuve distincts
1 Démarche
Interne, opérationnelle. Processus de conception écologique, gestion environnementale, implication des équipes.
Exemple : « Conception fondée sur un diagnostic écologique du site ; mesures listées dans la notice environnementale ».
2 Évaluation
Externe, évaluée. Score, analyse ou diagnostic établis par un tiers.
Exemple : « Score BPS de niveau B, sur une échelle de A+ à G » ou « Diagnostic écologique réalisé par un écologue indépendant ».
3 Certification
Indépendante, formelle. Décision d'un organisme de certification tierce partie, sur un référentiel public, inscrite au registre.
Exemple : « Opération certifiée Effinature NCO 25.05, certificat n° [numéro], vérifiable au registre public ».
Note : sous la directive (UE) 2024/825, un label de développement durable ne peut être affiché que s'il repose sur un système de certification, contrôlé par un tiers indépendant du propriétaire du système et du professionnel, ou s'il est établi par une autorité publique. L'accréditation selon l'ISO/IEC 17065 est un moyen reconnu d'établir la compétence et l'indépendance de ce tiers. Pour Effinature, délivrée par IRICE : Accréditation Cofrac n°5-0655 · Certification de produits, procédés et services · ISO/IEC 17065 · Portée disponible sur www.cofrac.fr. Cette accréditation couvre les programmes de certification EFFINATURE et EFFINATURE HVE.
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Explorer BIOMCe qui est autorisé, ce qui ne l'est pas
Comparaison structurée : les allégations défendables face à la directive 2024/825 et celles qui présentent un risque juridique.
✓ Autorisé
« Opération certifiée Effinature NCO 25.05, certificat n° [numéro], vérifiable au registre public »
Certification formelle, décision tierce partie, vérifiable au registre public.
« Score BPS de niveau B : évaluation et attestation signées IRICE »
Évaluation documentée, attestation signée IRICE.
« Certification biodiversité délivrée par un organisme accrédité ISO/IEC 17065 »
Preuve formelle et documentée, délivrée en tierce partie.
« Certification BREEAM New Construction »
Schéma tiers reconnu, audit indépendant formalisé.
« Conception fondée sur un diagnostic écologique du site ; mesures listées dans la notice environnementale »
Énoncé de processus interne, permis si la spécification figure sur le même support.
✗ Risqué / Interdit
« Projet respectueux de la biodiversité »
Allégation sans preuve formelle. Greenwashing potentiel. Risque DGCCRF.
« Label biodiversité obtenu »
Si le label ne repose ni sur un système de certification ni sur une autorité publique (point 2 bis de l'annexe I).
« Engagement zéro perte nette »
Promesse sans vérification indépendante ni suivi formalisé. Engagement non-vérifiable.
« Plus respectueux de l'environnement »
Comparaison vague sans critères objectifs ni preuve tierce documentée.
« Certification Effinature auto-déclarée »
Une certification ne se déclare pas : seule la décision d'IRICE, inscrite au registre public, la fonde.
Responsabilité et retrait des allégations
Qui est responsable ?
L'annonceur, celui qui formule l'allégation, en répond. Le droit de la consommation et la pratique de la DGCCRF conduisent aux principes suivants :
- • Le promoteur ou communicant (l'annonceur) est responsable de la substantiation de chaque allégation environnementale formulée auprès du consommateur ou du public (B2C). Pour le reporting B2B (investisseurs, financeurs), les cadres applicables sont plutôt la CSRD (ESRS E4), la SFDR et la taxonomie.
- • L'annonceur répond de ses allégations. IRICE encadre l'usage de la certification par le règlement d'usage de la marque, le contrôle et demande la correction de toute référence trompeuse.
- • Cependant, si la certification elle-même fait l'objet d'une suspension ou annulation, l'opérateur doit retirer immédiatement toute allégation s'en réclamant.
Obligations légales de retrait
Vous devez retirer ou corriger une allégation immédiatement si :
-
1
Certification révoquée : L'organisme certificateur a retiré ou suspendu votre certification. L'allégation n'a plus de fondement.
-
2
Demande DGCCRF : L'autorité de contrôle relève une non-conformité ou une pratique trompeuse. Vous avez une obligation légale de remédier.
-
3
Condamnation DGCCRF : Une décision administrative ou judiciaire a constaté le caractère trompeur de l'allégation.
-
4
Référentiel révoqué : Le standard ou la norme sur lequel s'appuie votre allégation a été retiré ou invalidé.
Mécanisme et délais de retrait
Délai : celui que fixe l'injonction de l'administration ou la décision de justice ; en pratique, corriger sans attendre.
Périmètre du retrait : Toutes les communications et supports publicisant l'allégation (site web, documents marketing, réseaux sociaux, presse, rapports) doivent être actualisés. Un simple retrait du site web ne suffit pas si l'allégation figure dans des rapports imprimés ou des documents contractuels.
Trois niveaux de preuve, une stratégie de communication
Articulez les 3 niveaux selon votre contexte et vos publics : c'est leur combinaison qui rend une allégation solide.
| Niveau | Fonction | Ce qui étaye l'allégation | Allégation publique ? |
|---|---|---|---|
| Démarche | Processus écologique interne, conception, gouvernance | Preuve interne. | Avec prudence |
| Évaluation | Évaluation, diagnostic, score établis par un tiers | Évaluation documentée par un tiers, dans son périmètre. | Recommandé avec audit |
| Certification | Décision d'un organisme de certification tierce partie, sur un référentiel public | Décision tierce partie, vérifiable au registre public. | Autorisé |
Quatre scénarios d'articulation
Scénario 1 : Démarche seule
Contexte : Petit projet, communication interne, pas d'allégation publique.
Utilisation : Documentation de la démarche écologique, justification auprès des équipes et parties prenantes internes. Pas d'allégation publique.
Scénario 2 : Démarche + Évaluation
Contexte : Communication B2B, investisseurs, pré-qualification marché.
Utilisation : Démarche documentée + score BPS évalué par un tiers. Peut étayer des énoncés limités au périmètre évalué (« approche évaluée », « score de X »).
Scénario 3 : Démarche + Évaluation + Certification
Contexte : Grand projet, allégations publiques fortes, investisseurs ESG/SFDR, marketing.
Utilisation : Les 3 niveaux s'articulent : démarche (le quoi et le pourquoi), évaluation (le score), certification (la preuve). Les allégations publiques reposent sur une décision tierce partie, vérifiable au registre public.
Scénario 4 : Allégations sans substantiation (À éviter)
Risque : Greenwashing. Exposition DGCCRF.
Exemple : « Projet certifié biodiversité » sans certification réelle. Mise en demeure + amende.
Principe clé
Plus l'allégation est publique et destinée à des audiences larges (investisseurs, médias, publicité), plus la substantiation doit être indépendante et formelle. L'annonceur répond de ses allégations. La certification ne transfère pas cette responsabilité au certificateur : elle fournit à l'annonceur une preuve tierce partie, vérifiable au registre public.
Allégations carbone : les mêmes règles s'appliquent
La directive 2024/825 ne couvre pas seulement les allégations biodiversité. Elle s'applique à toute allégation environnementale, y compris les allégations relatives au carbone et au climat. Pour l'immobilier, les allégations les plus exposées sont :
Allégations carbone à risque
- « Chantier bas carbone » sans mesure réelle ni méthodologie documentée
- « Bâtiment neutre en carbone », ou tout impact climatique neutre, réduit ou positif revendiqué sur la base de la compensation (interdit en toutes circonstances, point 4 quater de l'annexe I)
- « RE2020 surperformée » sans donnée vérifiable par un tiers
- « Empreinte carbone réduite de X % » par rapport à un scénario de référence non documenté
Allégations carbone substantiées
- Mesure Efficarbone avec méthodologie EN 15978, modules A4-A5 documentés
- Données primaires auditables par un organisme tiers
- Réduction mesurée par rapport à un scénario de référence transparent
Le principe est identique aux allégations biodiversité : plus l'allégation est publique et quantifiée, plus la preuve doit être indépendante. Un promoteur qui revendique un « chantier bas carbone » dans sa communication commerciale s'expose aux mêmes sanctions qu'une allégation biodiversité non substantiée : DGCCRF, mise en demeure, amende.
Outils de substantiation carbone : Efficarbone : mesure carbone chantier · ESRS E1 : climat
CBCA, Chantier Bas Carbone : référentiel NORMATYS en préparation. Le jour venu, la certification sera attribuée par IRICE.
Pour aller plus loin
Hub Formuler
Templates de clauses, modèles de communication, guides sectoriels pour promoteurs et communicants.
Accéder au hub →Marchés publics
Critères environnementaux et biodiversité pour les appels d'offre publics.
Sécuriser mes appels d'offre →Typologies et critères
Comprendre les programmes Effinature et Effinature HVE, et l'évaluation BPS.
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Nous contacter →Questions fréquentes
La directive (UE) 2024/825 a été adoptée le 28 février 2024 et publiée au Journal officiel de l'Union européenne le 6 mars 2024. Les États membres doivent la transposer au plus tard le 27 mars 2026, pour une application depuis le 27 septembre 2026. Les allégations environnementales sont par ailleurs déjà encadrées par le droit de la consommation en vigueur, et la DGCCRF contrôle activement.
L'annonceur, c'est-à-dire celui qui formule publiquement l'allégation (maître d'ouvrage, promoteur, foncière), en répond et porte le risque de sanction. IRICE encadre l'usage de sa certification par le règlement d'usage de la marque et demande la correction de toute référence trompeuse.
La directive n'autorise l'affichage d'un label de développement durable que s'il repose sur un système de certification ou s'il est établi par une autorité publique. Un système de certification réunit 4 conditions : accès ouvert et non discriminatoire, exigences élaborées par le propriétaire avec experts et parties prenantes, procédures de retrait ou de suspension, contrôle par un tiers indépendant du propriétaire et du professionnel, sur la base de normes comme l'ISO/IEC 17065.
Une certification Effinature, délivrée par IRICE (Accréditation Cofrac n°5-0655 · Certification de produits, procédés et services · ISO/IEC 17065 · Portée disponible sur www.cofrac.fr ; Cette accréditation couvre les programmes de certification EFFINATURE et EFFINATURE HVE.), fournit à l'annonceur une preuve tierce partie, vérifiable au registre public. L'annonceur reste responsable de la manière dont il la cite.
Oui. La directive 2024/825 couvre toutes les allégations environnementales sans distinction. Une allégation carbone (type « chantier bas carbone ») doit être substantiée par des données vérifiables au même titre qu'une allégation biodiversité.
Non. Un système participatif de garantie (SGP) repose sur un contrôle par les pairs, et non par un organisme tiers indépendant : il ne satisfait donc pas le critère d'indépendance posé par la directive (UE) 2024/825 pour l'affichage d'un label au consommateur. Notre analyse du SGP face à la directive 2024/825.
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Vous formulez une allégation environnementale ?
Biodiversité ou carbone : 3 questions à vous poser avant publication.
- 1 Votre allégation est-elle spécifiée sur le même support (ce qui est revendiqué, sur quel périmètre, avec quelle preuve) ?
- 2 Le label que vous affichez repose-t-il sur un système de certification ou sur une autorité publique ?
- 3 Pouvez-vous justifier chaque allégation publique si la DGCCRF vous le demande ?
Chaque réponse se documente avant publication.