Introduction

L’essor des critères ESG dans l’immobilier s’accompagne d’une vigilance accrue des régulateurs. Les promoteurs, foncières et gestionnaires de fonds doivent désormais prouver leurs engagements environnementaux. Faute de preuves vérifiables — notamment sur la biodiversité —, les sanctions se multiplient. Voici un panorama détaillé d’affaires récentes en France et en Europe.

1. Allégations ESG trompeuses : les premières sanctions financières

• Primonial REIM (France, 2025) Amende de 40 000 € pour avoir diffusé un prospectus d’investissement contenant des engagements ESG jugés non démontrés, notamment sur la biodiversité et la résilience climatique. L’AMF a considéré les mentions « actifs durables » comme des allégations trompeuses faute de méthodologie de preuve [source : L’Info Durable, 2025].
• BNP Paribas Asset Management (2023) Sanction de 1,5 M€ aux États-Unis pour avoir présenté certains fonds comme « verts » sans audit complet de la taxonomie européenne. Le cas a servi de précédent pour les fonds immobiliers revendiquant une performance environnementale sans critères de biodiversité vérifiés.
• DWS / Deutsche Bank (Allemagne, 2023) Amende de 21 M€ pour greenwashing massif : des actifs immobiliers étaient étiquetés ESG sans traçabilité des données environnementales. Ce cas a déclenché des contrôles systématiques de la BaFin sur la gestion des fonds immobiliers « durables ».

2. Annulations de permis pour atteinte à la biodiversité

• Tribunal administratif de Toulouse (2024) Permis annulé pour destruction d’habitats de chiroptères dans un projet résidentiel en zone Natura 2000. Le promoteur n’avait pas respecté l’article L.411-1 du Code de l’environnement.
• Cour administrative d’appel de Lyon (2023) Annulation d’un permis de construire à Villeurbanne en raison d’une étude d’impact jugée « manifestement insuffisante » sur la flore protégée (orchidées sauvages).
• TA de Montpellier (2022) Suspension d’un chantier après découverte d’une colonie de salamandres tachetées. L’arrêt a fait jurisprudence sur l’obligation de mise à jour des inventaires naturalistes avant ouverture de chantier.
• Affaire de la ZAC de l’Aigle à Grenoble (2021) Projet suspendu en urgence pour atteinte aux espèces protégées (pipistrelle commune, lézard vert). L’aménageur a dû financer des mesures compensatoires de plus de 500 000 €.

3. Condamnations civiles et pénales pour atteintes écologiques

• Mayotte (OFB, 2024) Peine de 3 ans de prison avec sursis pour destruction d’habitats naturels protégés, sans autorisation préfectorale. Le chantier concernait un lotissement en zone humide classée.
• Affaire de La Teste-de-Buch (2022) Un promoteur local condamné à 18 mois avec sursis pour abattage illégal de pins parasols et atteinte à la dune littorale, classée zone Natura 2000.
• Affaire « Résidence du Parc » à Pontoise (2025) Deux promoteurs ont été condamnés pour procédure abusive intentée contre une association environnementale. L’affaire a révélé un projet dont le permis violait les mesures de protection d’espèces locales (hérissons et chauves-souris).

4. Contentieux civils liés aux « promesses vertes »

• Affaire “Valeur verte trompeuse” (Marseille, 2024) Des copropriétaires ont obtenu gain de cause contre un promoteur ayant présenté un immeuble comme “bâtiment à haute performance environnementale”. L’étude thermique réelle ne respectait pas les engagements annoncés.
• Nexity (2023) Assignation collective par des acquéreurs sur un programme affiché comme « neutralité carbone », alors que les matériaux utilisés n’avaient pas d’ACV vérifiée. L’affaire est encore en cours.
• Quartus (2022) Mise en demeure par la DGCCRF pour allégations environnementales trompeuses dans des supports marketing : absence de preuves sur la “biodiversité intégrée” annoncée dans les plaquettes commerciales.

5. Cadre réglementaire : vers une exigence de preuve

• Loi Climat et Résilience (2021) Objectif de zéro artificialisation nette d’ici 2050. Les promoteurs doivent désormais prouver les mesures d’évitement et de compensation.
• Code de la consommation – articles L121-2 et L121-3 Les allégations environnementales doivent être exactes, vérifiables et proportionnées. Les sanctions pour greenwashing peuvent atteindre 80 % des dépenses publicitaires en cause.
• CSRD et SFDR (2024) Les promoteurs cotés doivent publier des indicateurs vérifiables sur l’impact biodiversité de leurs projets. L’absence de données ou la publication erronée constitue une faute de gouvernance.

6. Cas européens emblématiques

• Royal BAM Group (Pays-Bas, 2023) Amende de 500 000 € pour destruction d’habitats d’oiseaux lors d’un projet portuaire, sans dérogation préalable.
• Eiffage Polska (Pologne, 2022) Condamnation à 200 000 € pour violation de zones Natura 2000 pendant un chantier autoroutier.
• Vinci Construction (Espagne, 2021) Obligation de replanter 12 000 arbres après destruction illégale de corridors écologiques sur un projet logistique.

Conclusion

Le risque juridique et réputationnel lié aux allégations environnementales non prouvées s’étend désormais à tous les acteurs de la chaîne immobilière. Les affaires Primonial, Nexity, BAM, Vinci, Pontoise ou Mayotte démontrent que la preuve écologique est devenue un enjeu central du droit immobilier moderne.

Les promoteurs doivent désormais baser leurs communications ESG sur des méthodes certifiées et des audits indépendants, comme ceux encadrés par des organismes accrédités ISO 17065, sous peine de voir leurs projets suspendus, leurs permis annulés ou leurs actifs dévalorisés.