Introduction : un décalage croissant entre discours et données

Les études 2025 publiées par l’ASPIM et l’OID montrent une situation paradoxale. L’intégration ESG est devenue un passage obligé pour les fonds immobiliers, mais la mesure réelle de durabilité reste faible, hétérogène, et parfois difficilement comparable. L’immobilier se retrouve ainsi dans un paysage où la communication progresse plus vite que la preuve technique.

IRICE, en tant qu’organisme tiers indépendant accrédité ISO/IEC 17065, examine ici ce que révèlent les chiffres : où se situe la réalité mesurable, et quels outils permettent de sécuriser la crédibilité des acteurs.

1. SFDR : une massification de l’affichage ESG, une stabilité des classifications

90 % des encours immobiliers sont désormais classés en Article 8 ou 9 .

Mais cette montée en gamme apparente masque un point essentiel : la dynamique se stabilise.

• 22 % des encours sont en Article 9 (objectif d’investissement durable).
• 35 % en Article 8 hybride (part d’investissement durable dans le portefeuille).
• 33 % en Article 8 simple.
• 10 % restent Article 6.

La croissance rapide de 2021–2023 laisse place à une période de consolidation, où les gestionnaires sécurisent les positions existantes plus qu’ils n’en créent de nouvelles.

2. Taxinomie : un alignement très faible, malgré le volume de fonds engagés

C’est l’un des résultats les plus structurants des deux études.

Alignement réel moyen à la Taxinomie (tous fonds confondus) :

• Market value : 3,7 %
• CapEx : 8,8 %
• Chiffre d’affaires : 3,2 %
• OpEx : 2,1 %

Les engagements précontractuels restent très faibles :

• 1 % en Article 8 hybride
• 6 % en Article 9

Cette distance entre engagement et réalité n’est pas un manquement : elle traduit la complexité opérationnelle de l’alignement Taxinomique — critères techniques stricts, données difficiles à collecter, périmètres hétérogènes.

Pour IRICE, cela confirme que la durabilité mesurable ne peut pas se limiter au reporting SFDR, qui est un outil de transparence, non un outil de performance.

3. Biodiversité : une montée en puissance dans les grilles ESG, mais une hétérogénéité méthodologique

La biodiversité figure parmi les trois thématiques environnementales les plus citées dans les fonds Article 8 (59 %) et Article 8 hybride (31 %) .

Mais les méthodes varient fortement :

• taux de végétalisation, artificialisation, CBS,
• études écologiques,
• labels ou certifications très différents les uns des autres,
• indicateurs internes non harmonisés.

Les études montrent une réalité clé :

Les indicateurs biodiversité sont parmi les moins comparables entre fonds.

C’est ici que les organismes tiers accrédités jouent un rôle essentiel : fournir un cadre stable, vérifiable et indépendant, alors que le marché multiplie les approches.

4. Label ISR immobilier : une transition vers un cycle de maturité

Données 2025 structurantes :

• 101 fonds labellisés, soit 55 % du marché grand public .
• 28 renouvellements en 2024 : le marché passe d’une phase d’expansion à une phase de consolidation.
• 49 critères en moyenne dans les grilles, en baisse par rapport à 2024 (54) — signe d’une volonté de rationalisation.
• 86 % des fonds utilisent la stratégie Best-In-Progress.

La baisse du nombre d’indicateurs biodiversité, eau, déchets ou certification n’est pas une régression : elle traduit une clarification des grilles pour faciliter la mesure, et aligner les démarches sur les attentes SFDR / Taxinomie.

5. Incidences négatives (PAI) : un reporting généralisé mais peu différenciant

• 94 % des fonds reportent l’exposition aux énergies fossiles — presque toujours nulle.
• 84 % reportent les DPE C ou moins, avec une moyenne de 74 % d’actifs concernés.
• Les données sur GES et consommations sont plus difficiles à agréger, notamment hors UE.

Les études soulignent une faible comparabilité globale des PAI → un enjeu majeur pour les investisseurs.

6. Finance à impact : exigences renforcées, très peu de fonds réellement éligibles

L'étude recense :

• 12 fonds à impact seulement,
• dont 10 classés Article 9,
• représentant 4,25 milliards d’euros.

Les critères d’impact sont exigeants :

• intentionnalité,
• additionnalité,
• mesurabilité,
• zéro préjudice,
• suivi indépendant.

La nouvelle grille IFD impose :

• 32 questions,
• 13 questions qualifiantes obligatoires,
• un score minimal progressif (60/100 en 2025 → 70/100 en 2027).

Ce cadre renforce un constat central :

L’impact nécessite une évaluation indépendante, rigoureuse, fondée sur la preuve. Et ne peut pas se résumer à la classification SFDR.

7. Ce que ces données impliquent pour la crédibilité du marché

Les deux documents convergent sur trois points majeurs :

A. La montée en maturité

Le marché intègre mieux les obligations de transparence, les grilles ISR, la collecte de données ESG.

B. La preuve technique reste insuffisante

Taxinomie, biodiversité, incidences négatives : la variabilité méthodologique rend la comparaison difficile.

C. Les acteurs recherchent des référentiels stables et indépendants

L'étude souligne l’importance des organismes tiers (auditeurs, certificateurs, évaluateurs externes) pour sécuriser les démarches et limiter le « bruit réglementaire ».

C’est exactement la place que tient IRICE dans l’écosystème : une évaluation indépendante, accréditée, fondée sur la preuve et sur la méthode, permettant de distinguer la performance réelle de la communication.

Conclusion : vers un marché où la preuve fera la différence

L’immobilier traverse une période de normalisation :

• exigences accrues en transparence,
• stratégies ISR consolidées,
• indicateurs plus structurés,
• montée des fonds Article 9,
• émergence des fonds à impact.

Mais la crédibilité du marché dépend désormais d’un point unique : la capacité des acteurs à produire des preuves vérifiables, comparables et auditables.

C’est précisément la fonction d’IRICE :

• garantir la qualité des méthodes,
• stabiliser la mesure,
• sécuriser la confiance des investisseurs,
• éviter la dilution des indicateurs ESG,
• et assurer que la durabilité repose sur des faits, non sur des intentions.