La biodiversité comme levier de projet
La biodiversité est désormais un enjeu structurant dans les projets immobiliers. Mais évaluer sa prise en compte dans un projet reste souvent confus : entre scores auto-déclaratifs, labels sectoriels et diagnostics indépendants, les approches ne se valent pas. Face aux exigences de la taxonomie verte, de la CSRD et des investisseurs ESG, la question n’est plus seulement de “faire” mais de pouvoir prouver. Or, beaucoup de démarches actuelles reposent sur des outils déclaratifs ou des dispositifs contrôlés par les acteurs mêmes qu’ils sont censés évaluer.Dans cet article, nous proposons une lecture claire des différentes approches, et expliquons pourquoi le choix d’un diagnostic biodiversité indépendant, fondé sur la preuve, constitue aujourd’hui le socle d’une démarche crédible.
Pourquoi mesurer la biodiversité dans les projets immobiliers ?
L’érosion de la biodiversité n’est plus seulement une préoccupation environnementale : elle devient un sujet de conformité, de gestion du risque et de crédibilité stratégique pour les maîtres d’ouvrage. La réglementation européenne renforce cette dynamique : taxonomie verte, reporting extra-financier CSRD, exigences ESG des bailleurs et des investisseurs.
Mais cette évolution soulève une difficulté majeure : comment mesurer la performance biodiversité d’un projet immobilier ? Peut-on se contenter d’un score issu d’un questionnaire auto-rempli par l’opérateur du projet ? Peut-on s’appuyer sur un label porté par les acteurs du secteur eux-mêmes ? À l’heure où les réglementations imposent de “substantiate” les allégations environnementales, la réponse ne peut être qu’exigeante. L’affichage ne suffit plus. Ce qui est attendu, c’est la preuve.
Scores, labels, diagnostics : quelles différences ?
Plusieurs types d’outils coexistent aujourd’hui sur le marché de l’immobilier durable :
- Des scores issus de grilles d’auto-évaluation, remplis par le maître d’ouvrage ou ses prestataires (ex : BiodivScore).
- Des labels délivrés par des réseaux d’acteurs, souvent construits et gouvernés par les professionnels eux-mêmes (ex : BiodiverCity®).
- Des diagnostics indépendants, fondés sur des preuves, réalisés par un tiers non impliqué dans la conception du projet.
Tableau comparatif des approches biodiversité dans l’immobilier :
| Approche | Qui évalue ? | Méthode | Indépendance ? | Valeur réglementaire / ESG ? |
| Score (auto-évaluation) | Le maître d’ouvrage | Questionnaire déclaratif | Non | Faible, non opposable |
| Label sectoriel | Assesseur agréé par le label (souvent aussi conseil) | Barème défini par le réseau du label | Partielle (conflit d’intérêts possible) | Moyen (reconnaissance marketing mais pas toujours audit robuste) |
| Diagnostic indépendant (BPS / IRICE) | Tiers évaluateur indépendant | Analyse naturaliste, pondération, état initial, projeté, réalisé | Oui, sans double rôle conseil / évaluation | Fort, compatible taxonomie verte / CSRD / finance durable |
Ce qui distingue le diagnostic indépendant, c’est l’absence d’ambiguïté sur le rôle de l’évaluateur : ni juge et partie, ni accompagnateur intéressé, mais tiers extérieur, engagé sur la preuve.
Mesurer sans biaiser : pourquoi la preuve change tout
Beaucoup d’outils existants s’appuient sur une logique déclarative ou sur des dispositifs construits par les bénéficiaires eux-mêmes. La question centrale devient alors : qui a intérêt à ce que le score soit bon ? Lorsque l’évaluateur est aussi le conseil, ou lorsqu’il dépend du financement du maître d’ouvrage, le risque de biais est structurel. C’est la différence fondamentale entre une démarche de conviction et une démarche de crédibilité.
Le diagnostic biodiversité indépendant repose sur plusieurs exigences méthodologiques :
- Un état initial du site, fondé sur un diagnostic de terrain, pas seulement sur des hypothèses.
- Une notation pondérée, différenciée par critère (sols, végétation, faune, nuisances, gestion).
- Une analyse sur les trois temps : initial, projeté, réalisé.
- La traçabilité complète des preuves : inventaires, mesures, photos géoréférencées, rapports techniques.
- La possibilité de contrôle sur site, par l’évaluateur indépendant.
Cette exigence transforme la démarche : on ne se contente pas d’affirmer que la biodiversité est prise en compte. On le démontre.
Le Biodiversity Performance Score (BPS) : une méthode indépendante, fondée sur la preuve
Le BPS, porté par IRICE, propose une approche claire : évaluer, mesurer, prouver, sans confusion entre conseil et évaluation.
Les caractéristiques du BPS :
- 50 critères de contrôle, répartis entre 5 grandes catégories : sols, végétation, faune, nuisances, gestion.
- Une pondération par niveau d’impact, adaptée à chaque site.
- Une note projetée (sur dossier) et une note réalisée (vérifiée).
- Une exigence de preuves tangibles : diagnostics écologiques, état initial précis, suivi des engagements.
- Une méthode ouverte à tous types de projets : construction neuve, réhabilitation, aménagement, exploitation.
Le BPS n’est pas une certification. Ce n’est pas une promesse marketing. Ce n’est pas un score auto-rempli. C’est une évaluation indépendante, opposable, méthodologiquement robuste, conçue pour répondre aux attentes réelles des investisseurs, des collectivités et des tiers exigeants.
Conclusion : éviter le greenwashing, sécuriser sa démarche biodiversité
Dans le contexte actuel, la biodiversité n’est plus un sujet d’affichage. C’est une question de crédibilité. Les maîtres d’ouvrage, les aménageurs, les foncières qui veulent aligner leurs projets avec les attentes ESG et la taxonomie verte doivent pouvoir prouver ce qu’ils avancent.
Entre l’auto-évaluation déclarative, les labels de filière, et le diagnostic indépendant, les approches ne se valent pas. Le BPS – Biodiversity Performance Score – s’inscrit dans cette logique de preuve, traçabilité, indépendance. Il offre une réponse claire à ceux qui veulent mesurer sans se contenter de déclarer.
Pour aller plus loin : https://irice-certification.com/label-biodiversity-performance-score-bps